31/03/2014

TAXA DE CORRETAGEM LESA O CONSUMIDOR

por Clarissa Mazarotto

Com a escalada de crescimento da construção civil e intensa oferta de empreendimentos imobiliários em todo território nacional, questões que até então não mereciam tanta atenção passaram à ordem do dia em nossos tribunais. Isto porque, infelizmente, o desrespeito aos direitos do consumidor se tornou repertório costumeiro também das grandes construtoras, passando a ocupar grande parte das reclamações em relação ao setor.

Dentre várias ilegalidades que saltam aos olhos nos contratos adesivos firmados perante as construtoras, destaca-se a cobrança de comissão de corretagem, taxa de corretagem ou simplesmente corretagem exigida pela suposta intermediação para venda do imóvel.

A corretagem, em muitos casos, sequer é mencionada antes do fechamento do negócio. É misturada ao preço e engana os consumidores sedentos por atender um plano de vida culturalmente atrelado à casa própria.

Em tantos outros casos, a corretagem é cobrada sob o manto de cláusulas nulas e de impossível modificação, sob a premissa de intermediação que, digamos a verdade, nunca aconteceu.

Cartazes, outdoors, propaganda massiva em rádio, TV, jornais, internet, folhetos e tantos outros meios até mesmo sub reptícios é que levam o consumidor ao imóvel que queira adquirir, na maioria esmagadora dos casos ainda na planta.

Não se pode dizer pois, tendo em conta a dicção legal, que houve efetiva intermediação. Os corretores alocados nos estandes de venda das construtoras aguardam interessados que já foram eficazes e massivamente informados a respeito do empreendimento.

Seu trabalho se resume, quando muito, a mostrar um apartamento decorado e impor cláusulas contratuais fechadas sem possibilidade de discussão.

Ainda assim, os consumidores são onerados com valores elevadíssimos, exigidos a título de comissão imobiliária ou corretagem na grande maioria dos casos cobrada por empresas constituídas pelas próprias construtoras como forma de auferir mais lucro.

Desta feita, o que há em verdade é a imposição de contratação de um serviço (de corretagem) a quem pretende comprar um imóvel, trazendo ínsita a odiosa prática da venda casada, tão repudiada pelo Código de Defesa do Consumidor.

Nossos tribunais vêm repelindo, com frequência e cada vez mais, a odiosa prática de impor a comissão de corretagem aos adquirentes de imóveis na planta, principalmente porque o que se vende é a promessa de que o imóvel será construído e não um imóvel pronto e acabado.

Se não bastasse a imposição de corretagem como algo corriqueiro e banal, as construtoras ainda exigem o pagamento de outra taxa, denominada SATI, às vezes ATI, outras ASTIR, a qual poucos entendem (a não ser os interessados) para o que serve e de onde surgiu.
O fato é que todos os adquirentes se vêem às voltas com tal taxa que, de tão abusiva, tem sido reprimida pelos tribunais com a obrigação de sua devolução em dobro.
E o abuso maior é justamente porque sua cobrança não tem respaldo algum. É igualmente imposta sob a forma de venda casada e, digamos a verdade mais uma vez, tal serviço de assessoria técnica imobiliária nada mais é do que o serviço de corretagem em si e, portanto, absolutamente indevido.

Fonte: reporterdiario.com.br - 28/03/2014

DECISÃO FAVORÁVEL CONTRA A EMPRESA FIDC NPL I – SENTENÇA QUE DECLARA A INEXIGIBILIDADE DA DÍVIDA/COBRANÇA E CONDENA EM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS EM RAZÃO DA NEGATIVAÇÃO DO NOME.


Vistos.

J.  G. M. A.  moveu  a  presente  ação declaratória de  inexigibilidade de cobrança c/c  indenização por danos morais e  tutela antecipada contra FIDC NPL I alegando que, apesar de nunca ter celebrado qualquer tipo de contrato com o réu,  teve seu nome cadastrado nos órgãos de proteção ao crédito por supostas dívidas não pagas.

Requereu a concessão de  tutela antecipada a  fim de excluir seu nome dos órgãos de proteção ao crédito, bem como a declaração de  inexistência da dívida e a condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Trouxe documentos a fls. 11/17.

Liminar deferida a fls. 18.

Citado,  o  réu  contestou  (fls.  34/47)  alegando  que  a  negativação  foi legítima,  uma  vez  que  realizou  contrato  de  cessão  de  crédito  com  o  Banco  Santander,  tendo recebido parte da carteira de direito de créditos financeiros do referido banco. No mais, afasta os danos morais. Trouxe documentos às fls. 48/68.

Réplica às fls. 71/97.

É o relatório. Decido.

Passo  ao  julgamento  antecipado  da  lide,  pois  a  questão  de  mérito  é unicamente de direito. Preliminarmente, rejeito o pedido feito pelo réu às fls. 114/115, uma vez que deveria  ele  ter  trazido  a  cópia do  contrato que originou a ação,  tendo  tido  tempo  suficiente para providenciar tal prova.

No mérito, a ação é procedente.

Não apresentou a ré nenhuma prova da existência de contrato ou relação jurídica  que  valide  a  cobrança  do  autor  dos  referidos  valores. Desse modo,  inexistindo  relação jurídica entre autor e ré, são inexigíveis os débitos e ilícita a negativação do nome do autor.

Ressalte-se  que  em  se  tratando  de  prova  negativa,  inexigível  a  sua produção do autor, de modo que cabia à ré trazer a prova da existência do contrato original entre as partes.

Portanto, por não haver qualquer documento, no processo, que comprove a dívida do autor junto ao Banco Santander, inexigível a sua cobrança pela cessionária do mesmo, qual seja a empresa ré.

Importante  salientar  também  que  o  contrato  de  cessão  de  créditos apresentado pela ré não especificou quais créditos foram cedidos, não comprovando que o alegado débito  em  questão,  cuja  existência  também  não  foi  demonstrada,  foi  cedido  à    no  referido contrato.

Sendo assim, a ré negativou o nome do autor de forma indevida.

 Com relação aos danos morais, são eles devidos.

Quanto  à  prova,  Carlos  Alberto  Bittar  sustenta  que  o  dano  moral dispensa prova em concreto (“Reparação civil por danos morais”, Revista dos Tribunais, 1993, p.204)

Da mesma  forma, Antonio  Jeová Santos  afirma que  “O prejuízo moral que alguém diz ter sofrido, é provado in re ipsa. Acredita que ele existe porque houve a ocorrência do  ato  ilícito. Quando  a  vítima  sofre  um  dano  que  pela  sua  dimensão  é  impossível  ao  homem comum  não  imaginar  que  o  prejuízo  aconteceu.  (...). A    consumação  de  ilícito que  faz  surgir fatos desta natureza, mostra o prejuízo, a prova é  in re  ipsa.” (“Dano Moral Indenizável”, Lejus, 1.997, pág. 234)

Yussef Said Cahali ensina que, em geral, “no plano do dano moral não basta  o  fato  em  si  do  acontecimento,  mas,  sim,  a  prova  de  sua  repercussão,  prejudicialmente moral” (7ª . Câmara do TJSP, 11.11.1992, JTJ 143/89).

Ressalta,  todavia,  que  “esta  regra  não  tem  sido  aplicada  em  termos absolutos pela jurisprudência, pois há danos morais que se presumem, de modo que ao autor basta a  alegação,  ficando  a  cargo  da  outra  parte  a  produção  de  provas  em  contrário;  assim,  os  danos sofridos  pelos  pais  por  decorrência  da  perda  dos  filhos  e  vice-versa,  (...),  também  os  danos sofridos pelo próprio ofendido, em certas circunstâncias especiais, reveladoras da existência da dor para o comum dos homens”.  (“Dano Moral”, 2ª . Edição, 1.998, editora Revista dos Tribunais)  - grifei.

No  caso  em  tela,  é  natural  os  sentimentos  de  humilhação  e  vergonha experimentados  pela  autor  que  teve  seu  nome  indevidamente  inscrito  nos  órgão  de  proteção  ao crédito, permanecendo nesta situação vexatória até o cumprimento da liminar, que merece reparo pela Justiça. O dano moral neste caso é presumido,  independe de prova, pois se trata exatamente de uma circunstância reveladora da existência da dor para o comum dos homens.

A  jurisprudência  é  pacífica  no  reconhecimento  da  existência  de  dano moral nestas circunstâncias:

Dano moral. Cadastramento do nome do autor no Serviço de Proteção ao crédito. A sensação de ser humilhado, de ser visto como mau pagador, quando não se é, constitui violação  do  patrimônio  ideal  que  é  a  imagem  idônea,  a  dignidade  do  nome,  a  virtude  de  ser honesto (RTJ-LEX 176/177, rel. Des. Ruy Camilo)

Dano  moral  advindo  de  exigência  indevida  de  crédito  por estabelecimento bancário. Reconhecimento, por este, de inclusão do nome do autor no SERASA.

Dano moral  positivado,  ainda  que  a  restrito  círculo  próximo  a  ele. Aplicação  do  art.  1.531  do Código Civil (JTJ-LEX 177/84, rel. Des. Toledo Cesar).

A propósito, torno a transcrever as sábias palavras de Yussef Said Cahali que assim leciona:

O crédito, na conjuntura atual, representa um bem imaterial que integra o patrimônio econômico e moral das pessoas, sejam elas comerciantes ou não, profissionais ou não, de modo que a sua proteção não pode ficar restrita àqueles que dele fazem uso em suas atividades especulativas; o abalo da credibilidade molesta  igualmente o particular, no que vê empenhada a sua honorabilidade, a sua imagem, reduzindo o seu conceito perante os concidadãos; o crédito (em sentido  amplo)  representa  um  cartão  que  estampa  a  nossa  personalidade,  e  em  razão  de  cujo conteúdo seremos bem ou mal recebidos pelas pessoas que conosco se relacionam na diutumidade da vida privada.

A  reputação  integra-se  no  direito  da  personalidade,  como  atributo  da honra do ser humano, merecendo, assim, a proteção das normas penais e das leis civis reparatórias.

Sob  a  égide  dessa  proteção  devida,  acentua-se  cada  vez  mais  na jurisprudência a condenação daqueles atos que molestam o conceito honrado da pessoa, colocando em dúvida a sua probidade e seu crédito.

Definem-se  como  tais  aqueles  atos  que,  de  alguma  forma, mostram-se hábeis para macular o prestígio moral da pessoa,  sua  imagem,  sua honradez e dignidade, postos como condição não apenas para atividades comerciais, como também para o exercício de qualquer outra atividade lícita.

A  partir  da  ofensa  provocada  pelo  ato  injurioso,  a  pessoa  sente-se menosprezada no convívio do agrupamento social em que se encontra integrada, ao mesmo tempo que  pressente  que,  nas  relações  negociais  a  que  se  proponha,    não  mais  desfrutará  da credibilidade  que  antes  lhe  era  concedida;  no  espírito  do  empresário  prudente  ou  de  qualquer particular,  instaura-se a eiva de suspeição contra a mesma, que o leva a suspender ou restringir a confiança ou o crédito agora  abalado.

Portanto,  no  chamado  “abalo  de  crédito”,  embora  única  a  sua  causa geradora,  produzem-se  lesões  indiscriminadas  ao  patrimônio  pessoal  e material  do  ofendido, de modo a ensejar, se ilícita aquela causa, uma indenização compreensiva de todo o prejuízo.

E  considerando  o  prejuízo  como  um  todo,  nada  obsta  a  que  se  dê preferência à  reparação do dano moral, estimado por arbitramento,  se de difícil comprovação os danos  patrimoniais  também pretendidos.”  (“Dano Moral”, 2ª .  edição, 1.998,  editora Revista dos Tribunais, págs. 358/359).

Exemplifica Wladimir Valler, por sua vez, “que o abalo de crédito, tanto das pessoas físicas como das jurídicas, pode decorrer de diversas causas e dentre estas se destacam o  protesto  indevido  de  títulos,  a  errônea  inscrição  do  nome  da  pessoa  no  chamado  Serviço  de Proteção  ao Crédito,  na  devolução  de  cheque  pelo  banco  sacado  sob  a  equivocada  alegação  da insuficiência  de  fundos,  na  entrega  de  talonários  de  cheque  a  terceiros,  que  deles  se  utilizam emitindo  cheques  sem  fundos,  etc.”  (A  reparação  do  dano moral  no Direito  Brasileiro,  E. V. Editora Ltda., Campinas, S. Paulo, 2ª . ed., 1994, p. 143).

Assente,  agora,  a  autonomia  do  dano  moral  que  resulta  do  abalo  de crédito em razão de inscrição indevida do nome da pessoa nos órgãos de proteção ao crédito ou de protesto  indevido  de  título,  concede-se  a  sua  reparação  “sem  necessidade  de  comprovação  de prejuízo  patrimonial”,  também  verificado  este,  nada  impede  a  concessão  das  duas  indenizações decorrentes do mesmo fato, a teor da Súmula 37 do STJ.

A  jurisprudência  tem  admitido,  desse  modo,  em  casos  de  abalo  de crédito  que  ainda  que  inexistente  dano material  a  ser  ressarcido,  considera-se  reparável  o  dano moral existente (TJSP, 3ª . Câmara de Direito Privado, apel. 268.805-1, 13.08.1996).

Finalmente, passo a analisar a questão do valor da indenização.

Dano moral.  Indenização. Arbitramento. Como  se  realiza  - “No Direito Brasileiro,  o  arbitramento  da  indenização  do  dano moral  ficou  entregue  ao  prudente  arbítrio  do Juiz. Portanto, em sendo assim, desinfluente será o parâmetro por ele usado na fixação da mesma, desde que leve em conta a repercussão social do dano e seja compatível com a situação econômica das partes  e, portanto,  razoável”  (TJRJ  - 1o. Gr. Câms.  - Einfrs. 78/93  - Rel. Marlan de Moraes Marinho - j. 10.11.93).

Indenização  -  Protesto  indevido  de  duplicata  -  Verba  a  ser  fixada  em quantia  correspondente  a  cem  vezes  o  valor  do  título,  corrigido  desde  o  ato  -  Critério  que proporciona à vítima satisfação na justa medida do abalo sofrido, sem enriquecimento sem causa, produzindo, em contra-partida, no causador do mal,  impacto bastante para dissuadi-lo de  igual e novo atentado - Reparação de dano material indireto (RT, 675:100; RJTSJP, 145:106).

No  caso  em  apreço,  o  autor  é  pessoa  idônea,  cumpridor  de  suas obrigações.

A  requerida é conta com uma grande estrutura  jurídica e administrativa para cuidar de seus negócios, de forma que poderia ter facilmente evitado todo este transtorno ao autor. Ao invés, fez pouco caso e nem verificou se o autor efetivamente devia algo antes de levar o nome dele aos órgãos de proteção ao crédito.

Assim,  tendo em vista a natureza do dano, as condições econômicas e a atividade  desenvolvida  pelo  ofensor  e  a  dor  do  ofendido,  fixo  o  valor  indenizatório  em  R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

 Diante  do  exposto,  JULGO  PROCEDENTE  a  ação  para  declarar inexigível o débito e condeno a ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00  (cinco mil  reais), corrigidos pela  tabela prática do TJSP, mais  juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir da publicação desta sentença.

Porque  sucumbente,  arcará  a    com  o  pagamento  do  valor  das  custas, despesas processuais e dos honorários do Dr. Patrono do autor, ora arbitrados em 10%  (dez por cento) do valor da condenação no caso da ação. P.R.I. (Processo nº 1003245-08.2014) OBS: decisão sujeita a Recurso.