Construtora não pode impor intermediação de corretores

Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.

Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.

Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais — incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.

Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela vendedora.

Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).

Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da corretagem, e não ao contrário.

Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da própria vendedora.

Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.

Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores imobiliários.

Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo comprador.

A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da corretagem (vendedor).

Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.

Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.

por Jhonson Cardoso Guimarães Neves, advogado

Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 20/07/2012

Gafisa sofre condenação inédita por atrasar entrega de imóvel

A 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio, com base no voto da desembargadora Maria Regina Nova, aplicou condenação inédita à Gafisa, pelo atraso de 16 meses na entrega de um imóvel. A construtora terá que pagar à cliente indenização de R$ 20 mil, por danos morais, além de uma multa de 1% sobre o valor corrigido da unidade. O percentual é o mesmo cobrado unilateralmente pelas empresas dos mutuários inadimplentes.

A ação de indenização foi ajuizada por Renata Fonseca de Brito. Em 17 de outubro de 2006, ela firmou com a Gafisa contrato de promessa de compra e venda para aquisição de um imóvel, no valor de R$ 109.882,00. A conclusão das obras se daria em março de 2008, com entrega das chaves em abril do mesmo ano, já observado o prazo de carência de 180 dias. Porém, isso somente aconteceu em 26 de fevereiro de 2010.

Em sua defesa, a Gafisa alegou motivo de força maior para justificar o atraso na conclusão da obra. E citou, entre outras coisas, a demora na liberação do seu licenciamento e desvio de materiais e mão-de-obra para a construção da Vila Pan-americana, em função dos Jogos Pan-americanos.

A sentença de primeira instância julgou procedente em parte o pedido para condenar a empresa a pagar a Renata R$ 10 mil, por danos morais, atualizados monetariamente e com juros de mora a partir de então, além do pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação. No entanto, a aplicação da multa, pedida pela cliente, foi negada.

Inconformada, Renata recorreu à segunda instância pedindo o aumento da indenização e o pagamento da cláusula moratória. Ao analisar a apelação, a relatora do processo, desembargadora Maria Regina Nova, concluiu que a cláusula em contrato de adesão, que confere vantagens tão somente em favor do construtor no caso de inadimplência do comprador, caracteriza abuso.

"É inegável que a demora demasiada na entrega do imóvel (16 meses), repita-se, após o período de 180 dias intitulado no contrato de ‘carência’, fez com que a apelante despendesse valores que, certamente, não gastaria caso já se encontrasse no imóvel, ou ainda, que deixou de auferir possíveis rendas que faria jus caso realizasse contrato de locação do bem com terceiro", escreveu a desembargadora em seu voto.

Sendo assim, segundo a relatora, a condenação da construtora ao pagamento de indenização, nos mesmos moldes em que o contrato prevê em seu favor, é a solução mais adequada e justa para compensar o comprador pelas perdas que sofreu. A desembargadora concordou também com o pedido de aumento da indenização e dobrou o seu valor.

Processo 0152354-56.2010.8.19.0001


Fonte: TJRJ - Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - 11/07/2012

Inscrição de nome no SPC durante discussão judicial sobre a dívida é ilegal

A 1ª Câmara de Direito Civil do TJ atendeu apelo de um consumidor cujo nome fora inscrito no cadastro de inadimplentes por uma instituição financeira, com quem mantinha discussão judicial acerca justamente da dívida em questão.

"Sempre que se pretender questionar a relação obrigacional ou estiver ela sendo discutida e, portanto, estiver pendendo dúvida, não se pode admitir que o devedor seja lançado como inadimplente nos bancos de dados de proteção ao crédito, de modo a sofrer todo tipo de discriminação e indiscutível abalo de crédito diante do meio empresarial e social, comprometendo, sobremaneira, sua atividade financeira", justificou a desembargadora substituta Cinthia Beatriz da Silva Bittencourt Schaefer, relatora da matéria.

Os integrantes da câmara, de forma unânime, acolheram o recurso e afirmaram que existe, sim, dano moral presumido caso a inscrição em cadastro de proteção ao crédito aconteça enquanto houver discussão no Judiciário acerca do débito. Na primeira instância, em ação que tramitou na comarca de Forquilhinha, o consumidor havia sido condenado a pagar R$ 1 mil a título de despesas processuais e honorários advocatícios. Agora, ele deverá receber R$ 35 mil por danos morais (Ap. Cív. n. 2009.023363-7).

Fonte: TJSC - Tribunal de Justiça de Santa Catarina - 03/07/2012

MUDANÇAS NO CELULAR AFETAM CONSUMIDORES

Três novidades vão mudar a relação com o celular, e uma delas vai dar trabalho para atualizar a agenda: mais um dígito nas linhas de SP.

O consumidor precisa ficar atento a três novidades envolvendo telefone celular. As operadoras não podem mais vender os aparelhos e smartphones bloqueados. A partir do dia 20 de julho quem não quiser mais receber mensagens publicitárias deverá enviar um SMS gratuito para a operadora com a palavrar sair. E no final de julho, os celulares com código 11 terão mais um dígito. O número 9 vai entrar à frente do número principal da linha em São Paulo, capital, e outros 63 municípios do estado.

A obrigação de venda dos aparelhos desbloqueados, mesmo que tenham sido comprados com desconto, foi decisão unânime da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, em Brasília, dia 27 de junho.

As empresas serão multadas em R$ 50 mil por dia caso continuem a vender telefones bloqueados para quem adere a contrato de fidelização de 12 meses por conta de benefícios concedidos, como o desconto no aparelho. A PROTESTE Associação de Consumidores não tem dúvidas de que o bloqueio fere o direito à livre escolha do consumidor. Mas cabe recurso das empresas.

Dígito a mais em SP

Quem for de São Paulo ou ligar para uma linha de celular da Capital terá que incluir o dígito 9 antes do número atual a partir do fim deste mês. Objetivo é dobrar a oferta de linhas. A mudança vai atingir mais de 34 milhões de linhas no estado. Hoje a capacidade é de 44 milhões de acessos móveis. Com a mudança, passará para 90 milhões.

Ao fazer uma ligação interurbana para números de São Paulo será preciso colocar primeiro o zero, depois o código da operadora, 11, que é o código de área, o dígito nove, mais o número do telefone.

Até final de outubro as ligações serão completadas automaticamente, mesmo se a pessoa esquecer de discar o nove. Vai dar trabalho atualizar a agenda telefônica com a inclusão do dígito de todos os contatos de São Paulo e região.

Na avaliação da PROTESTE não adianta aumentar a oferta de linhas se não houver investimento na qualidade do serviço que hoje é um dos mais reclamados nas entidades de defesa do consumidor.

SMS: sair

Entre 20 de julho e 20 de setembro de 2012 todos os usuários do serviço móvel terão que receber a seguinte mensagem da operadora: "Por determinação da Anatel, caso não queira receber mensagem publicitária desta Prestadora, envie SMS gratuito com a palavra SAIR para XXXXX".

Caso não queira mais receber mensagens publicitárias, o usuário deve responder o SMS para o número informado pela prestadora. Ao enviar a mensagem para esse número, ele receberá novo SMS:

"Mensagem recebida com sucesso. A partir de agora você não receberá mais mensagens publicitárias desta Prestadora".

Os novos contratos também terão uma cláusula em que o usuário assinalará se deseja ou não receber mensagens publicitárias, além da anulação de qualquer disposição em contrário contida em regulamentos de promoção.

Fonte: Proteste.org.br - 03/07/2012

SENTENÇA FAVORÁVEL - FINANCIAMENTO DE VEICULO - DEVOLUÇÃO DE VRG

RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATO DE LEASING - DEVOLUÇÃO DE VEICULO AMIGAVEL E RESTITUIÇÃO DO VRG - MAIS UMA VITÓRIA PARA O CONSUMIDOR

Vistos. A. M. R. D. F. ajuizou a presente ação em rito ordinário contra BANCO ITAÚ UNIBANCO S.A, pretendendo, em síntese, a “desconstituição” do contrato de arrendamento mercantil firmado entre as partes, sob o fundamento de que enfrenta problemas financeiros e não possui mais condições de pagar as prestações mensais pactuadas. Ao final, requer seja autorizada a proceder à devolução do veículo, pugnando, outrossim, pela suspensão da cobrança das parcelas mensais. Requer seja a ré compelida a apresentar planilha com o valor do saldo devedor, já descontados os valores do VRG, que deverão ser devolvidos. Determinada a emenda da inicial (fls. 33), sobreveio a petição de fls. 34. Antecipou-se a tutela pretendida (fls. 59/60). Citada (fls. 64), a ré ofereceu contestação (fls. 65/69), sem preliminares.

No mérito, teceu considerações acerca da natureza jurídica do leasing. Aduz que não é cabível a devolução do VRG, sobretudo porque o valor obtido com a venda do veículo somado ao VRG já pago é inferior ao valor do VRG total contratado. Discorre sobre a inviabilidade da inversão do ônus da prova. Ao final, requer a improcedência do pedido. Juntou aos autos a declaração de entrega do veículo (fls. 70). Houve réplica (fls. 76/92). Instadas à especificação das provas pretendidas, as partes manifestaram expressamente o desinteresse em outras provas (fls. 112 e 113). Realizada audiência de conciliação, que restou infrutífera (fls. 233/234).

É o relatório. Fundamento e decido. Por serem dispensáveis outras provas, conheço diretamente do pedido, nos moldes do art. 330, inciso I, do Código de Processo Civil, mesmo porque as partes manifestaram-se pela suficiência da prova documental produzida. Presentes as condições da ação e os pressupostos processuais, ingresso na análise do mérito, âmbito em que a procedência é medida de rigor. Aplicável o Código de Defesa do Consumidor à hipótese dos autos, na medida em que a operação de financiamento praticada pela arrendadora a coloca no papel de fornecedora de serviços. A condição de inadimplente não retira da autora o direito de pleitear a resilição do contrato e a restituição dos valores pagos a título de VRG antecipado. Com efeito, é injustificável impedir o comprador que já se declarou impossibilitado de manter o vínculo de rescindi-lo judicialmente. Tal restrição vai de encontro aos preceitos consumeristas, não sendo viável a vedação da desconstituição do contrato antes do prazo pactuado. Feitas tais considerações, sendo possível a resilição unilateral do contrato, cumpre a análise da pretendida repetição do valor antecipado a título de VRG. O valor residual garantido (VRG) corresponde à antecipação parcelada da opção de compra, sem a força de desnaturar a natureza do contrato de arrendamento mercantil. Ocorre que, com a resilição do contrato de arrendamento, operada por meio da devolução do bem, aquela opção parcelada não se confirmou, fazendo a autora jus à restituição do que pagou a título de opção de compra.

Neste sentido, a reiterada jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a saber: “Agravo no recurso especial. Ação de restituição de valores de contrato de arrendamento mercantil. Devolução do VRG. É possível a devolução do VRG, pago antecipadamente, após a resolução do contrato de arrendamento mercantil e desde que restituído o bem na posse da arrendante. Precedentes. Agravo não provido.” (AgRg no REsp nº 960.532/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14.11.2007).

Pensar-se o contrário seria a consagração do enriquecimento indevido da própria ré, visto que não se pode compelir o compromissário comprador a pagar por coisa que não mais adquirirá.[1] Assim, de rigor a declaração de nulidade da cláusula contratual que estabelece a perda do valor residual garantido. Importante considerar que a ré manteve-se inerte mesmo após ser notificada extrajudicialmente quanto ao interesse da autora em proceder à devolução do bem. E a bem da verdade, mesmo em contestação, não houve impugnação específica ao pedido da autora, limitando-se a ré a tecer considerações sobre a natureza jurídica do contrato em questão, manifestando-se pela improcedência do pedido. Nem mesmo o pedido formulado pela autora no sentido da apresentação do saldo devedor, com a individualização do valor pago a título de VRG foi impugnado, tampouco se desincumbiu a ré do ônus de demonstrar a existência e extensão da inadimplência da autora. De qualquer forma, não deverão ser exigidas as parcelas que se venceram após a devolução do veículo (fls. 70 – 12.03.2012). Ressalte-se, contudo, ser possível a compensação da devolução do VRG com eventual crédito existente em favor da ré em relação às prestações que se venceram antes da devolução do bem.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial para: (1) declarar a resilição do contrato de arrendamento entabulado entre as partes, declarando indevida, outrossim, a cobrança de parcelas que se venceram após 12.03.2012 e; (2) condenar a ré a restituir à autora o valor referente às parcelas pagas a título de VRG, com correção monetária pela Tabela Prática do E. Tribuna de Justiça de São Paulo, a partir de cada desembolso e de juros legais de 1% ao mês desde a citação. Em conseqüência, julgo extinto o processo, com resolução de mérito, com fundamento no artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil. Dada a sucumbência, a ré arcará com o valor das custas, despesas processuais e os honorários advocatícios ora fixados, por equidade, em R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais). P.R.I. (Proc nº 2012/105911) OBS: Decisão sujeita a Recurso.

DECISÃO FAVÓRAVEL - CESSÃO DE CRÉDITO PARA COBRANÇA DE DÍVIDA INDEVIDA E INEXIGIVEL

M.C.S. qualificado nos autos, ajuizou a presente ação declaratória cumulada com indenizatória contra ATLÂNTICO FIDC – FUNDO DE INVESTIMENTOS EM DIREITOS CREDITÓRIOS, representada nos autos, alegando, em suma, que teve seu nome inscrito em cadastros de inadimplentes por crédito resultante de contratos nos quais a ré figura como credora. Afirma que não manteve com a requerida qualquer relação jurídica. Sustenta ter sofrido danos morais. Por tais razões, requer a antecipação dos efeitos da tutela e, ao final, a procedência do pedido para que seja declarada a inexistência da dívida, condenando-se a ré ao pagamento de indenização por danos morais. A petição inicial veio instruída com documentos (fls. 22/34). O Juízo deferiu a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional (fls. 35/40). Citada, a ré ofertou contestação (fls. 42/52), aduzindo basicamente que o crédito lhe foi regularmente cedido pelo Banco Santander S/A, que sucedeu o Banco ABN Amro Real S/A, com quem o autor firmou contrato de empréstimos e cartão de crédito. Alega que agiu em exercício regular de direito, bem como não ter o autor sofrido danos morais. Requer a improcedência do pedido. Acostou documentos (fls. 53/104). Réplica a fls. 108/143.

É o relatório. Fundamento e Decido. A matéria debatida nos autos é de direito e de fato documentalmente comprovável, autorizando o julgamento antecipado da lide, nos termos do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil. O pedido é parcialmente procedente. Conquanto a ré tenha afirmado que a dívida tem origem em contratos firmados entre a autora e o Banco ABN Amro Real, sucedido pelo Banco Santander S/A, não exibiu qualquer documento capaz de comprovar a existência e regularidade do crédito cedido. Em outras palavras, a ré se limitou a alegar a regularidade da cessão de crédito, mas não demonstrou que o autor tenha efetivamente firmado contratos de empréstimo e cartão de crédito com a mencionada instituição financeira. Saliente-se que tal comprovação somente poderia ser feita por meio de prova documental, que deveria estar em poder da ré, pois cabe a esta verificar, antes de comunicar a dívida aos cadastros de inadimplentes, a sua existência e regularidade. Não tendo feito tal verificação, assumiu a ré o risco de causar danos ao suposto devedor. Inviável a expedição de ofício ao banco acima mencionado, mormente porque não demonstrado pela ré a negativa do cedente em fornecer cópia dos contratos em tese firmados com o autor, não se justificando a intervenção do juízo. Em suma, não conseguiu a ré demonstrar fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, ônus que lhe incumbia (CPC, art. 333, II). Logo, de rigor a declaração de inexigibilidade da dívida. Não há, contudo, dano moral indenizável. Com efeito, verifica-se que o autor possui diversos registros anteriores em seu nome nos cadastros de inadimplentes, não tendo comprovado nem mesmo ter ajuizado outras ações para impugnar as demais inscrições pendentes (fls. 24). Assim, aplica-se à hipótese vertente o entendimento jurisprudencial consolidado na Súmula 385 do Superior Tribunal de Justiça: “Da anotação irregular em cadastro de proteção ao crédito, não cabe indenização por dano moral, quando preexistente legítima inscrição, ressalvado o direito ao cancelamento”. Destarte, considerando que a comunicação realizada pela ré não teve o condão de atingir o nome do autor, que já se encontrava maculado por inscrições anteriores, não há como se reconhecer o direito à indenização por dano moral.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da presente ação para, confirmando a decisão que antecipou os efeitos da tutela, declarar a inexigibilidade da dívida indicada na inicial, determinando a exclusão do nome do autor dos cadastros de inadimplentes. Havendo sucumbência recíproca, cada parte arcará com o pagamento de metade das custas e despesas processuais, bem como com os honorários de seus respectivos patronos, observada a gratuidade deferida ao autor. P.R.I. São Paulo, 25 de maio de 2012. (obs; processo sujeito a recurso - nº 2012/133681)