A taxa de corretagem que muitos consumidores pagam na hora de comprar um imóvel em construção é uma cobrança comum, porém, de acordo com o Procon e o Creci, é abusiva e ilegal
A taxa de corretagem não pode ser cobrada pelo comprador do imóvel se quem contratou os corretores foi a incorporadora. A afirmação é do juiz Paulo de Tarsso da Silva Pinto, da 4ª Vara Cível de São Paulo e consta de sentença que decretou a nulidade de contrato de venda de imóvel na planta pela Avance Negócios Imobiliários.
O caso foi sentenciado no dia 24 de julho, mas é prática comum entre as incorporadoras que vendem imóveis na planta. Quando vão fazer as ações de promoção de vendas, as empresas levam corretores de imóveis para dentro dos stands. São eles os responsáveis por atender os potenciais clientes. Depois de assinado o contrato de compra do imóvel, os “honorários” do corretor são cobrados do cliente. São as chamadas taxas de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou Taxa Sati. O nome genérico é taxa de corretagem.
Mas, de acordo com a sentença do juiz Silva Pinto, quem tem de pagar essa taxa é quem contratou os serviços dos corretores: a incorporadora. “Se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita”, afirmou o juiz. “O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, como manda o Código de Defesa do Consumidor.”
A decisão foi tomada em Embargos à Execução do contrato, já que a Avance cobrou judicialmente que sua cliente, representada pelo advogado Vagner Cosenza, pagasse os custos dos corretores. “A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação à ré, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais. Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade socioeconômica”, sentencia o juiz.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 03/08/2013
O caso foi sentenciado no dia 24 de julho, mas é prática comum entre as incorporadoras que vendem imóveis na planta. Quando vão fazer as ações de promoção de vendas, as empresas levam corretores de imóveis para dentro dos stands. São eles os responsáveis por atender os potenciais clientes. Depois de assinado o contrato de compra do imóvel, os “honorários” do corretor são cobrados do cliente. São as chamadas taxas de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou Taxa Sati. O nome genérico é taxa de corretagem.
Mas, de acordo com a sentença do juiz Silva Pinto, quem tem de pagar essa taxa é quem contratou os serviços dos corretores: a incorporadora. “Se o serviço foi prestado sem as devidas informações aos consumidores, trata-se de oferta gratuita”, afirmou o juiz. “O consumidor, em regra, não sabe que pode contratar outro profissional para assessorá-lo, e mais, essa advertência e informação clara não há no contrato, como manda o Código de Defesa do Consumidor.”
A decisão foi tomada em Embargos à Execução do contrato, já que a Avance cobrou judicialmente que sua cliente, representada pelo advogado Vagner Cosenza, pagasse os custos dos corretores. “A boa-fé objetiva impunha esse dever de informação à ré, já que a regra da boa-fé objetiva exige o contratante ideal, escorreito em suas condutas negociais. Na relação de consumo, a informação, transparência, confiança e eticidade são essenciais ao negócio, onde ambas as partes têm o dever de cooperação na relação para que o contrato atinja sua finalidade socioeconômica”, sentencia o juiz.
Fonte: Conjur - Consultor Jurídico - 03/08/2013
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Taxa de Corretagem e Taxa Sati cobradas em imóveis vendidos na planta é legal???Juízes dão ganho de causa a compradores que questionam taxa de corretagem
Lúcia Gonçalves
lucia@redegazeta.com.br
Juízes de vários Estados têm dado ganho de causa a compradores de imóveis na planta que questionam na Justiça a cobrança da taxa de corretagem, valor que o corretor recebe quando uma venda é finalizada. Os magistrados têm entendido que esse pagamento – que varia entre 5% e 6% do valor do imóvel - deve ser feito pelas construtoras.
Em caso de condenação, as empresas devem pagar, em dobro, os valores pagos pelos compradores. Significa que, em um imóvel de R$ 100 mil, o cliente que teve taxa de R$ 5 mil a R$ 6 mil cobrada de forma irregular tem direito a receber indenização de R$ 10 mil a R$ 12 mil.
O argumento dos juízes é simples: se o corretor é contratado pela construtora, é a empresa que deve pagar os honorários do profissional. E outro agravante: a taxa está sendo repassada, por muitas construtoras, aos mutuários na hora da assinatura dos contratos sem comunicação prévia e maiores esclarecimentos. O Código de Defesa do Consumidor proíbe a cobrança por serviços que não foram combinados previamente.
Para se ter uma ideia, no Procon Estadual, o pagamento indevido de taxas na compra de imóveis está entre os primeiro itens de reclamações. Também no Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Ibedec) as queixas são relevantes: aumentaram 11% este ano os pedidos de orientações de consumidores quanto a dúvidas em contrato de corretagem.
O comprador pode até pagar a taxa se achar conveniente ou benéfico, mas o valor tem que estar estipulado em contrato. E o pagamento só deve ser efetuado se houver conclusão do negócio. Se uma das partes desistir, a cobrança não pode ser feita. Foi o entendimento recente da ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça.
Construtoras respondem por taxa de corretagem
Por Adriana Aguiar e Laura Ignácio | De São Paulo
Fonte: Jornal Valor Econômico
O Ministério Público (MP) do Estado de São Paulo e a Receita Federal estão responsabilizando as construtoras pelo pagamento da taxa de corretagem nas vendas de imóveis. O MP abriu inquéritos para investigar a cobrança pelas corretoras, que fazem a intermediação dos negócios imobiliários. A taxa, de acordo com o órgão, deve ser paga pelas construtoras, e não pelos consumidores. A Receita Federal, por sua vez, passou a autuar as empresas de construção e engenharia sob o argumento de que deveriam recolher contribuição previdenciária e Imposto de Renda (IR) sobre esses valores. As autuações já somam mais de R$ 10 milhões.
Na prática de mercado, o comprador do imóvel paga a comissão de venda diretamente ao corretor e o restante - entrada e parcelas do bem - vai para construtora. Segundo Camila Mansour Magalhães da Silveira, da Promotoria de Justiça do Consumidor, muitas vezes, porém, o comprador não sabe distinguir a empresa de corretagem da incorporadora. "A taxa pode estar embutida no preço do imóvel pago à incorporadora, mas o consumidor não pode passar cheques para a corretora, com quem não firmou contrato", afirma. Assim, em caso de problema, fica claro para o consumidor que a responsabilidade pela venda do imóvel é da construtora.
Para resolver a questão, o MP está negociando com as empresas de corretagem. Nesta semana, homologou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com a Abyara Brokers para que conste nas propostas para aquisição de imóvel a informação clara e precisa de que a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem não é do consumidor. A empresa tem 60 dias para se adaptar. Por meio de sua assessoria de imprensa, a Abyara disse que o acordo faz parte da regulamentação de todo o setor.
O MP também tentou fechar acordo com a MRV Engenharia, mas não conseguiu e resolveu propor ação civil pública contra a empresa. Ao analisar a ação, a juíza Daise Fajardo Nogueira Jacot, da 15ª Vara Cível de São Paulo, decidiu suspender a cobrança da taxa diretamente pelos corretores, sob pena de multa diária de R$ 5 mil. Procurada pelo Valor, a MRV preferiu não comentar o assunto.
Com a cobrança à parte da taxa de corretagem, segundo a promotora, as construtoras também levam vantagem fiscal. "Quando o valor é repassado diretamente ao corretor, esse montante não entra na contabilidade da incorporadora, como deveria ocorrer para fins de recolhimento de tributos", afirma Camila, acrescentando que, quando não é firmado acordo, o MP pode notificar a Receita.
JURISPRUDENCIAS
DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO TRIENAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. MORA IMPUTADA À CONSTRUTORA SUPERIOR A 180 DIAS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. TAXAS CONDOMINIAIS. CORREÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR. O PRAZO PRESCRICIONAL QUE FULMINA A PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE COBRANÇA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM É O TRIENAL, NOS TERMOS DO ARTIGO 206, § 3º, INCISO IV, DO CÓDIGO CIVIL. A ALEGAÇÃO DA CONSTRUTORA DE QUE A DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL SE DEU EM VIRTUDE DE ALTERAÇÃO NA OBRA IMPOSTA PELO PODER PÚBLICO, POIS, ALÉM DA REFERIDA CONTRAORDEM TER SUBSISTIDO POR APENAS 18 DIAS, TAL MOTIVO ACHA-SE INSERIDO NO RISCO DA ATIVIDADE DA EMPRESA, SENDO CERTO, AINDA, QUE A CONSTRUTORA RESPONDE OBJETIVAMENTE PERANTE O CONSUMIDOR, PELO VÍCIO DO PRODUTO E NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DE PROVAR QUE O ATRASO DA OBRA OCORREU, DE FATO, EM VIRTUDE DA CONDUTA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. A JURISPRUDÊNCIA DESTA TURMA CÍVEL TEM ADMITIDO A ESTIPULAÇÃO DE CLÁUSULA QUE ESTENDE POR 180 DIAS A ENTREGA DO BEM, POR ENTENDER QUE, DIANTE DO OBJETO CONTRATADO - EXECUÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO -, A DATA DE CONCLUSÃO DA OBRA NEM SEMPRE É PREVISÍVEL, SENDO ACEITÁVEL A PRORROGAÇÃO DA OBRA POR ATÉ 180 DIAS, COMO SE VERIFICA NA MAIORIA DOS CONTRATOS DESSA ESPÉCIE. UMA VEZ ALCANÇADO ESSE PRAZO, CONTUDO, O CONSUMIDOR PASSA A TER DIREITO AOS LUCROS CESSANTES, EQUIVALENTE AO ALUGUEL MENSAL QUE, EM TESE, OBTERIA, CASO O IMÓVEL ESTIVESSE ALUGADO. A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA NO CONTRATO É PERFEITAMENTE CUMULÁVEL COM OS LUCROS CESSANTES RESULTANTES DA IMPOSSIBILIDADE DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL NÃO ENTREGUE A PARTIR DOS 180 DIAS DE PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. OS VALORES PAGOS A TÍTULO DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA PRESTAM-SE, TÃO SOMENTE, PARA RECOMPOR A DESVALORIZAÇÃO SOFRIDA PELA MOEDA DURANTE DETERMINADO PERÍODO, NÃO IMPORTANDO EM ACRÉSCIMO PECUNIÁRIO. CONQUANTO O PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS SOMENTE SE AFIGURE POSSÍVEL E JUSTO A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES PELA CONSTRUTORA, NÃO HÁ QUE FALAR EM RESSARCIMENTO DE TAIS VALORES NO CASO CONCRETO, HAJA VISTA QUE AS REFERIDAS TAXAS REFEREM-SE A DATA POSTERIOR AO MOMENTO EM QUE O IMÓVEL JÁ ESTAVA À DISPOSIÇÃO DO CONSUMIDOR, BASTANDO, PARA TANTO, QUE O AUTOR ADIMPLISSE A ÚLTIMA PARCELA PREVISTA NO CONTRATO. APELOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. (TJ-DF - APC: 20120111089584 DF 0030283-17.2012.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 03/07/2013, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 09/07/2013 . Pág.: 198).
"RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Taxa de Corretagem ou a título de assessoria imobiliária - Restituição - Pagamento pelos adquirentes demonstrado - Despesas que beneficiam apenas a vendedora e que foram indevidamente exigidas do comprador - Venda casada - Descabimento - Inteligência do disposto no artigo 39, I do CDC - Devolução do montante pago na forma fixada na sentença - Recurso desprovido. (Apelação no 0008409- 16.2012.8.26.0625, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. em 07/11/2012).
"Rescisão contratual cumulada com indenizatória (...) Praxe que atribui ao vendedor a responsabilidade pelo pagamento da intermediação - Inexistência de especificação diversa - Contrato de adesão, submetido aos ditames do CDC - Imposição da intermediadora - Devolução da corretagem - Sucumbência recíproca - Recurso provido em parte". (Apelação Cível no 9282587-64.2008.8.26.0000, 5a Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Erickson Gavazza Marques, j. em 03.10.2012).
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