CONSTRUTORA CONDENADA A DEVOLVER VALORES PAGOS E INDENIZAR COMPRADOR EM 50% DE MULTA POR NÃO REGISTRAR INCORPORAÇÃO DO IMÓVEL.
fonte: IBEDEC - Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo
A consumidora Lauriene Miranda foi atraída pela publicidade de uma construtora de Taguatinga (DF) e adquiriu um apartamento no bairro Águas Claras.
A obra prometida para entrega em maio de 2009 atrasou e até hoje não fora entregue. A consumidora pediu a rescisão do contrato junto à construtora, mas esta queria reter o sinal pago no negócio mais multa de 20% sobre o valor do contrato e ainda devolver o valor parceladamente.
A consumidora procurou o IBEDEC e foi orientada a recorrer ao Judiciário, pois tais cobranças são abusivas na medida que o motivo da rescisão do contrato foi causado pela construtora. Além disto, foi descoberto outro problema: a obra não tinha memorial de incorporação registrada.
José Geraldo Tardin, presidente do IBEDEC, explica que “o memorial de incorporação é um documento formalizado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, que fica vinculado ao registro do terreno do edifício, e contém a descrição básica do empreendimento que será construído. Este documento é obrigatório e o número de seu registro deve constar em TODAS as propagandas de venda do imóvel. Sem o registro do memorial de incorporação as vendas dos imóveis a serem construídos sequer podem ser feitas e caso a construtora infrinja esta lei, fica sujeita ao pagamento de multa de 50% do valor do imóvel aos compradores”.
Em julgamento feito pelo TJDFT, a construtora foi condenada a rescindir o contrato sem custos para a consumidora, devolvendo todos os valores pagos devidamente corrigidos, ficando proibida de reter o sinal do imóvel e qualquer percentual a título de multa, pois foi ela quem deu causa a rescisão do contrato atrasando a entrega da obra. Ainda foi condenada ao pagamento da multa de 50% do valor do imóvel, por não registrar o memorial de incorporação.
Serviço: O IBEDEC orienta aos compradores de imóvel na planta a observar o seguinte na compra do imóvel na planta:
- certifique-se da existência do registro do memorial de incorporação da obra. O número dele deve figurar nas propagandas e sua falta já é indício de irregularidade.
- o consumidor que tomar conhecimento da venda de imóveis sem registro do memorial, pode denunciar o caso ao PROCON que, confirmando o caso, pode aplicar multas de até 3 milhões de reais à construtora.
- é importante também consultar o PROCON para saber sobre reclamações contra a empresa, principalmente não atendidas, o que significará desrespeito ao consumidor e forte indício de problemas futuros.
- visite a obra antes de fechar o contrato e exija analisar o cronograma da obra com os engenheiros. Toda empresa organizada tem um cronograma e você pode analisar se o mesmo foi cumprido, evitando assim dissabores.
- em caso de atraso na entrega da obra, o consumidor tem direito à rescisão do contrato e à devolução de tudo que pagou, corrigido. Além disto, eventuais prejuízos por ter que alugar outro imóvel podem ser cobrados da empresa.
- o prazo para exigir as indenizações cabíveis, é de 5 anos após a entrega da obra, no caso de atraso. Enquanto não entregue, não há prazo para pedir a rescisão.
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DETALHES JURIDICOS
Disputas familiares e dívidas trabalhistas, comerciais e fiscais podem levar o comprador a até mesmo perder o imóvel
Tão importante quanto escolher o imóvel ou seu endereço é verificar a situação legal da propriedade. Deslizes na verificação da documentação necessária podem custar caro: do pagamento do IPTU devido pelo antigo dono à perda da casa nova por determinação da Justiça. Para evitar encrenca, é importante identificar eventuais dívidas a pagar e conferir se o bem não é alvo de ações judiciais, decorrentes sobretudo de disputas familiares, dívidas trabalhistas, comerciais e fiscais.
Vale ainda lembrar que documentos para comprovar a regularidade do imóvel também são exigidos para liberação de financiamentos bancários e de recursos do FGTS.
Para verificar a condição legal da propriedade e regularizar sua compra com o registro da escritura e pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o novo proprietário desembolsa cerca de 5% do valor do bem, segundo o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto.
Confira abaixo a relação de documentos recomendados pelo Creci para realização de uma transação segura.
Documentação do imóvel
- Matrícula do ofício predial atualizada com certidão de ônus – documento que mostra as características e histórico do imóvel, com registro de eventuais ações judiciais e hipotecas envolvendo o bem
- Certidão de quitação de tributos municipais
- Certidão negativa de desapropriação
- Certidão de pagamento do laudêmio – taxa cobrada de imóveis localizados em áreas da marinha no litoral, rios ou lagoas, ou de propriedades situadas em área indígenas
- Três últimas contas de água e luz
Documentação dos vendedores
Se o atual proprietário tiver comprado o imóvel há menos de um ano, também são necessárias as certidões abaixo em nome do proprietário anterior.
- Certidão negativa do fórum cível, com busca nas varas das fazendas estadual e municipal e pesquisa para falências e concordatas
- Certidão negativa do fórum criminal
- Certidão negativa da Justiça Federal (cível e criminal)
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho na cidade de localização do imóvel e também nos municípios de residência e local de trabalho do proprietário
- Certidão negativa de protesto de títulos
- Certidão negativa da Receita Federal
- Comprovante de residência
- Certidão de nascimento atualizada – documento que revela se o proprietário está interditado judicialmente
- Certidão de casamento atualizada – documento que mostra alterações no estado civil e regime de comunhão de bens do proprietário
- Só para vendedores pessoas jurídicas: toda documentação acima dos sócios da empresa vendedora e mais certidão negativa de débitos com o INSS, certidão de regularidade do FGTS, de quitação de ICMS e, para saber se os sócios têm poder para vender o bem, contrato social da empresa
- Só para imóveis em condomínio: busca no fórum trabalhista e cível para identificação de eventuais ações contra o condomínio que possam onerar o comprador e também declaração da administradora ou síndico de quitação das despesas condominiais
- Só para imóveis alugados: notificação ao inquilino da preferência na compra do imóvel com resposta negativa do locatário, falta de resposta no prazo previsto ou oferta de valor inferior à da venda.
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IMÓVEIS NA PLANTA - CUIDADOS
Confirmar prazos para início e término da obra e a existência de multa contratual por atraso na entrega é uma das recomendações
Quer evitar dor de cabeça na compra de imóveis na planta? Confira as dicas do Procon e do presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, Marco Aurélio Luz.
- Verifique a qualidade da construção de outros imóveis da construtora com visitas a prédios já entregues. Aproveite a oportunidade para conversar com os moradores ou síndico sobre eventuais problemas na edificação.
- Assegure-se de que o contrato especifica a localização exata da unidade pretendida. Na escolha, observe na planta se o apartamento fica nos fundos ou na frente do prédio, qual a incidência do sol, como é a vista e o que mais achar relevante
- Certifique-se de que o memorial descritivo da obra identifique a marca e modelo dos materiais e equipamentos utilizados, como, por exemplo, azulejos, piso, metais e elevador. Vale a pena procurar um engenheiro ou arquiteto para pedir informações sobre a qualidade dos produtos.
- Guarde o material publicitário do empreendimento, como folhetos e anúncios em jornais, para ter provas de eventual propaganda enganosa.
- Certifique-se de que o contrato menciona todas as condições oferecidas, como valor da entrada e prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, data da entrega das chaves e projeção do valor da prestação. Não deixe de confirmar o prazo para início e término da obra e a existência de multa contratual por atraso na entrega. Também risque os espaços em branco. Em caso de dúvidas, consulte um advogado.
- Pergunte se o empreendimento tem uma comissão de representantes dos compradores, responsável pela fiscalização da obra. Se não tiver, você pode formar um grupo com a adesão de pelo menos três compradores.
- Verifique se o projeto de incorporação, com número registrado nos informes publicitários, foi aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de imóveis da região.
- Procure a Associação dos Mutuários local e o Procon para verificar se existem queixas conta a construtora ou incorporadora.
- Fuja da tentação de fechar o negócio por impulso em feiras de construção sem visitar o local do imóvel.
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DETALHES JURIDICOS
Disputas familiares e dívidas trabalhistas, comerciais e fiscais podem levar o comprador a até mesmo perder o imóvel
Tão importante quanto escolher o imóvel ou seu endereço é verificar a situação legal da propriedade. Deslizes na verificação da documentação necessária podem custar caro: do pagamento do IPTU devido pelo antigo dono à perda da casa nova por determinação da Justiça. Para evitar encrenca, é importante identificar eventuais dívidas a pagar e conferir se o bem não é alvo de ações judiciais, decorrentes sobretudo de disputas familiares, dívidas trabalhistas, comerciais e fiscais.
Vale ainda lembrar que documentos para comprovar a regularidade do imóvel também são exigidos para liberação de financiamentos bancários e de recursos do FGTS.
Para verificar a condição legal da propriedade e regularizar sua compra com o registro da escritura e pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o novo proprietário desembolsa cerca de 5% do valor do bem, segundo o presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo), José Augusto Viana Neto.
Confira abaixo a relação de documentos recomendados pelo Creci para realização de uma transação segura.
Documentação do imóvel
- Matrícula do ofício predial atualizada com certidão de ônus – documento que mostra as características e histórico do imóvel, com registro de eventuais ações judiciais e hipotecas envolvendo o bem
- Certidão de quitação de tributos municipais
- Certidão negativa de desapropriação
- Certidão de pagamento do laudêmio – taxa cobrada de imóveis localizados em áreas da marinha no litoral, rios ou lagoas, ou de propriedades situadas em área indígenas
- Três últimas contas de água e luz
Documentação dos vendedores
Se o atual proprietário tiver comprado o imóvel há menos de um ano, também são necessárias as certidões abaixo em nome do proprietário anterior.
- Certidão negativa do fórum cível, com busca nas varas das fazendas estadual e municipal e pesquisa para falências e concordatas
- Certidão negativa do fórum criminal
- Certidão negativa da Justiça Federal (cível e criminal)
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho na cidade de localização do imóvel e também nos municípios de residência e local de trabalho do proprietário
- Certidão negativa de protesto de títulos
- Certidão negativa da Receita Federal
- Comprovante de residência
- Certidão de nascimento atualizada – documento que revela se o proprietário está interditado judicialmente
- Certidão de casamento atualizada – documento que mostra alterações no estado civil e regime de comunhão de bens do proprietário
- Só para vendedores pessoas jurídicas: toda documentação acima dos sócios da empresa vendedora e mais certidão negativa de débitos com o INSS, certidão de regularidade do FGTS, de quitação de ICMS e, para saber se os sócios têm poder para vender o bem, contrato social da empresa
- Só para imóveis em condomínio: busca no fórum trabalhista e cível para identificação de eventuais ações contra o condomínio que possam onerar o comprador e também declaração da administradora ou síndico de quitação das despesas condominiais
- Só para imóveis alugados: notificação ao inquilino da preferência na compra do imóvel com resposta negativa do locatário, falta de resposta no prazo previsto ou oferta de valor inferior à da venda.
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IMÓVEIS NA PLANTA - CUIDADOS
Confirmar prazos para início e término da obra e a existência de multa contratual por atraso na entrega é uma das recomendações
Quer evitar dor de cabeça na compra de imóveis na planta? Confira as dicas do Procon e do presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências, Marco Aurélio Luz.
- Verifique a qualidade da construção de outros imóveis da construtora com visitas a prédios já entregues. Aproveite a oportunidade para conversar com os moradores ou síndico sobre eventuais problemas na edificação.
- Assegure-se de que o contrato especifica a localização exata da unidade pretendida. Na escolha, observe na planta se o apartamento fica nos fundos ou na frente do prédio, qual a incidência do sol, como é a vista e o que mais achar relevante
- Certifique-se de que o memorial descritivo da obra identifique a marca e modelo dos materiais e equipamentos utilizados, como, por exemplo, azulejos, piso, metais e elevador. Vale a pena procurar um engenheiro ou arquiteto para pedir informações sobre a qualidade dos produtos.
- Guarde o material publicitário do empreendimento, como folhetos e anúncios em jornais, para ter provas de eventual propaganda enganosa.
- Certifique-se de que o contrato menciona todas as condições oferecidas, como valor da entrada e prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, data da entrega das chaves e projeção do valor da prestação. Não deixe de confirmar o prazo para início e término da obra e a existência de multa contratual por atraso na entrega. Também risque os espaços em branco. Em caso de dúvidas, consulte um advogado.
- Pergunte se o empreendimento tem uma comissão de representantes dos compradores, responsável pela fiscalização da obra. Se não tiver, você pode formar um grupo com a adesão de pelo menos três compradores.
- Verifique se o projeto de incorporação, com número registrado nos informes publicitários, foi aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de imóveis da região.
- Procure a Associação dos Mutuários local e o Procon para verificar se existem queixas conta a construtora ou incorporadora.
- Fuja da tentação de fechar o negócio por impulso em feiras de construção sem visitar o local do imóvel.
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